미 연방준비제도가 또다시 금리 인하를 발표하며 집을 사려는 이들의 기대감이 높아지고 있다. 하지만 이번 금리 인하가 집을 사려는 이들에게 희소식을 가져다줄 수 있을까? 지난 11월 7일, 연준은 은행 간 단기 대출 금리인 연방기금금리를 0.25% 포인트 인하한다고 발표했다. 이는 지난 9월 0.5% 포인트 금리 인하에 이은 조치로, 두 차례 모두 주택담보대출(모기지, 집을 담보로 대출을 받는 것) 금리 인하로 이어질 것이라는 예상이 나왔다.
지난 몇 달 동안 모기지 금리는 하락세를 보였다. 7월 초에서 9월 중순 사이에 모기지 금리는 거의 1% 포인트 하락했다. 이는 연준이 금리를 내릴 것이라는 기대감이 반영된 결과였다. 하지만 이후 상황은 다르게 전개됐다. 9월 금리 인하 발표 이후 6주 동안 모기지 금리는 0.7% 포인트 상승하며 예상과는 다른 방향으로 움직였다.
그렇다면 이번 두 번째 금리 인하가 모기지 금리를 낮추는 데 도움이 될 수 있을까? 머니닷컴이 보도한 내용에 따르면, 당장은 어렵다고 전망한다. 게다가 최근의 대선 결과가 금리 움직임에 어떤 영향을 미칠지도 불확실하다.
연준의 통화정책은 개인과 기업의 금융 선택에 영향을 미친다. 예를 들어, 금리 인상은 대출 이자율을 높여 기업의 자금 조달을 어렵게 하고, 소비자 심리를 위축시켜 소비 지출을 줄이게 만든다. 반면 금리가 낮아지면 대출이 저렴해져 소비자들이 더 많은 대출을 받고, 기업도 더 쉽게 자금을 조달할 수 있어 경제 활동이 활발해진다. 이러한 영향은 직접적일 수도 있고 간접적일 수도 있다.
단기 금리는 보통 만기가 1년 미만인 대출에 적용되며, 예금증서(CD)나 변동금리 모기지 등에 영향을 준다. 반면 장기 금리는 1년에서 30년 이상의 기간을 가진 채무 상품, 예를 들어 모기지와 같은 경우에 적용된다. 이러한 장기 금리는 연방기금금리 변화에 즉각적으로 반응하지 않는다. 대신, 이들은 10년 만기 국채 수익률의 움직임을 따른다. 국채 수익률이 상승하면 모기지 금리도 함께 오른다.
지난 9월 금리 인하 전 모기지 금리가 하락한 이유는 투자자들이 미국 경제의 둔화 가능성을 예상했기 때문이다. 인플레이션 하락, 일자리 증가 둔화, 실업률 상승 등의 경제 신호가 연준의 금리 인하 가능성을 높였고, 이로 인해 대출 기관들이 이를 미리 금리에 반영한 것이다.
하지만 금리 인하 후 경제 지표가 예상보다 강한 모습을 보이며 시장의 기대가 바뀌었다. 9월 고용 보고서에서는 예상보다 높은 일자리 증가율을 보였고, 소매 판매와 임금 상승 등도 경제 성장세를 나타냈다. 이러한 경제 지표는 인플레이션 상승 가능성을 높였고, 이에 따라 모기지 금리도 상승하게 되었다.
따라서 연준의 금리 인하가 모기지 금리에 영향을 미치는 것은 사실이지만, 그 효과가 단기적으로는 나타나지는 않는다. 연준이 계속해서 금리를 내린다면 모기지 금리도 결국 하락할 가능성이 있지만, 당분간은 경제 상황이 금리 방향을 결정하게 될 것이다.
연방 예산 적자도 국채 수익률에 영향을 미친다. 적자가 커질수록 국채를 매입할 투자자를 유치하기 위해 수익률을 높여야 하기 때문이다. 책임 있는 연방 예산 위원회에 따르면, 도널드 트럼프 대통령의 두 번째 임기는 앞으로 10년간 연방 적자를 1.65조 달러에서 최대 15.55조 달러까지 늘릴 수 있다고 전한다. 이 위원회는 연방 재정 정책의 지속 가능성을 평가하고 재정 건전성을 유지하기 위해 중요한 역할을 담당하고 있다. 이는 향후 금리 변동성을 더욱 키울 가능성이 크다.
대선 결과가 발표된 이후 10년 만기 국채 수익률은 4.258%에서 4.5%로 급등했다. 이는 투자자들이 트럼프의 재정 정책이 연방 적자를 확대하고 인플레이션 억제에 역행할 것이라고 예상하기 때문이다. 만약 소비자 물가가 크게 상승한다면 연준의 금리 인하가 멈추거나, 오히려 금리가 인상될 가능성도 있다. 이러한 전망이 현실화된다면 국채 수익률과 이를 따르는 모기지 금리도 예상보다 더 높아질 수 있다.
