정부·사립 리버스 모기지 비교부터 리빙 트라스트(Living Trust) 통한 절세 및 자산 보호까지 실질적 해법 제시
수명 연장과 인플레이션으로 은퇴 자금 부족 문제가 한인 사회의 현실적 고민으로 부각되는 가운데, 부동산을 활용해 안정적인 노후를 설계할 수 있는 세미나가 열려 큰 호응을 얻었다.
지난 14일 목요일 오전 11시, 콜로라도 오로라 소재 파빌리온 빌딩(2851 S. Parker Rd. 지하 1층 컨퍼런스 룸)에서 ‘시니어를 위한 부동산 및 보험, 은퇴자금 자산관리 세미나’가 개최되었다. 이번 행사에는 은퇴를 준비하는 40~60대 한인들이 대거 참석해 뜨거운 관심을 보였다.
◆ 소셜 연금만으론 부족… “잠자는 주택 에퀴티 활용해야”
첫 세션에서는 은퇴 후 수입 공백을 메울 도구로 ‘리버스 모기지(역모기지론)’ 전략이 집중적으로 다뤄졌다.
발표자로 나선 진 유(Jin Yoo / Prosperity Mortgage Group) 융자 전문가는 미국 내 65세 이상 인구의 노동 참여율이 과거에 비해 두 배 가까이 증가했다는 통계를 인용하며 , “인플레이션과 집 보험료, 세금 상승으로 소셜 연금만으로는 생활 유지가 힘든 것이 현실”이라고 짚었다.
진 유 전문가는 “리버스 모기지는 주택 소유권을 유지하면서 매달 고정적인 현금을 받거나 일시금을 끌어 쓸 수 있는 제도”라며 “매달 원리금 상환 의무가 없고 , 향후 집값보다 더 많은 돈을 쓰더라도 상속인에게 채무가 전가되지 않는 ‘넌리코스(Non-Recourse)’ 특징이 있어 안전하다”고 강조했다.
이어 시작 연령이 55세로 낮고 초기 보험료 부담이 적은 사립(Proprietary) 모기지와 , 62세 이상 신청 가능하며 장기적 안정성을 지닌 정부(FHA) 보증 모기지의 차이점도 상세히 비교됐다. 그는 FHA, 점보, HELOC, 투자용 부동산 등 250개 이상의 다양한 융자 상품 전문성을 바탕으로 시니어 개개인에게 맞춤형 솔루션을 제시했다.
(좌측부터) 서모세 변호사, 박성재 Exact Title 사업개발팀장 진 유 융자 전문가.<사진 이현진 기자>
◆ 포플렉스(4-Unit) 투자로 ‘주거와 인컴, 절세’를 동시에
세미나에서는 리버스 모기지를 주택 구매에 활용하는 ‘Reverse Mortgage for Purchase’ 전략과 다가구 주택(Multi-Family) 투자를 결합한 고수익 노후 설계 시나리오가 공개되어 큰 주목을 받았다.
예를 들어 기존 주택 처분 자금(약 70만 달러)을 다운페이먼트해 140만 달러 상당의 4개 유닛 다가구 주택(포플렉스)을 리버스 모기지로 구입하는 방식이다. 소유주가 한 유닛에 직접 거주하면서 나머지 3개 유닛을 렌트 주면 , 매달 모기지 페이먼트 지출 없이 매월 수천 달러의 순수 렌트 수입을 올릴 수 있다.
특히 감가상각(Depreciation) 비용 처리를 통해 렌트 소득에 대한 세금을 획기적으로 줄일 수 있는 절세 혜택까지 상세한 수치로 제시되었다. 부동산 전문가들은 콜로라도뿐만 아니라 라스베이거스, 애리조나, 플로리다 등 전국으로 시야를 넓히면 얼마든지 알짜 매물을 찾을 수 있다고 조언했다.
◆ “법원 프로베이트(Probate) 피하려면 ‘리빙 트러스트’ 필수”
두 번째 세션에서는 전 덴버 검찰청(Denver District Attorney’s Office) 수석검사 출신이자 세법학을 전공한 서모세(Moses Suh) 변호사가 자산 보호와 상속 세법에 대해 발표했다.
서 변호사는 “평생 일군 재산을 자녀에게 안전하게 물려주고 세금을 아끼기 위해서는 유언장만으로는 부족하며, 생전 신탁인 ‘리빙 트러스트(Living Trust)’를 반드시 구축해야 한다”고 역설했다. 유언장이 있더라도 사후에는 법원의 상속 자산 확인 절차인 ‘프로베이트(Probate)’를 거쳐야 하는데 , 이 과정이 최소 6개월에서 2년 이상 걸릴 만큼 복잡하고 , 막대한 비용이 소요되며 모든 정보가 대중에게 공개되는 단점이 있기 때문이다.
반면 ‘리빙 트러스트’를 설정해 두면 법원을 거치지 않고 즉시 자녀에게 자산이 이전될 뿐만 아니라 , 부모 사후 자녀가 주택을 매각할 때 양도소득세를 산정하는 기준 가격이 사망 당시 시장 가격으로 재조정되는 ‘스텝업 베이시스(Step-up Basis)’ 혜택을 받아 수만 달러 이상의 세금을 완벽하게 절세할 수 있다고 설명했다.
◆ 한인 커뮤니티 향한 ‘진정성 있는 교육’ 지속할 것
이번 세미나를 총괄 기획하고 부동산 투자 전략을 이끈 박성재(John Park) 전문가는 메트로 브로커스 DTC(Metro Brokers DTC) 오너로 오랜 기간 활동하며 다양한 투자 경험을 축적해왔다. 현재는 Exact Title의 사업개발팀장으로 부동산 전반의 업무를 관장하고 있다.
박성재 전문가는 “주변에 은퇴 후 잘못된 투자나 자녀에게 무턱대고 비즈니스를 맡겼다가 평생 모은 재산을 잃는 가슴 아픈 사례를 많이 보았다”며 “올바른 정보와 전략이 은퇴 후 삶의 안정성을 결정짓는다”고 강조했다.
그는 이어 “이번 세미나는 단순한 비즈니스 이익을 떠나 한인 커뮤니티 시니어들과 자녀 세대 모두가 꼭 알아야 할 필수 금융·부동산 지식을 나누는 ‘교육’에 목적이 있다. 앞으로도 도움이 필요한 곳이라면 어디든 찾아가 지속적으로 도울 것”이라고 포부를 밝혔다.
한편, 이날 세미나는 참가자들에게 점심 식사가 제공되었으며, 행사 종료 후에는 실제 사례 중심의 설명과 함께 개인 상황에 맞는 부동산 투자, 리버스 모기지 융자, 변호사 상속 상담을 받기 위한 개별 일대일 상담 기회도 제공되어 참가자들의 만족도를 높였다.
- 부동산 투자 및 전체 전략 문의: 박성재(John Park) / (303) 669-4664 / parandl@msn.com
- 리버스 모기지 및 융자 상담: 진 유(Jin Yoo) / (720) 507-1166 / jyoo@nexamortgage.com
- 은퇴 자산 관리 및 상속법 상담:
서모세(Moses Suh) 변호사 / (720) 702-0112/ moses@sonlawco.com
