콜로라도 임대시장, 15년 만에 최대 인센티브 제공… 임차인에겐 기회

덴버 지역 아파트 공실 해소 위해 최대 3개월 무료 임대 제공 평균 임대료 전년比 5% 하락, 효과적 임대료는 2년 전보다 연 2천불 저렴

콜로라도 임대시장이 임차인 우위 시장으로 전환되면서 임대주들이 2010년 주택 경기 침체 이후 처음으로 파격적인 인센티브를 제공하고 있다고 덴버포스트가 보도했다.

덴버 메트로 아파트협회(AAMD)에 따르면, 공실을 메우기 위해 고심하는 임대주들이 일부 신축 건물에서는 최대 3개월의 무료 임대를 제공하고 있으며, 평균적으로 3~4주의 무료 임대가 일반화됐다. 이는 지난 15년간 볼 수 없었던 수준이다.

공급 과잉이 부른 임대료 하락

화요일 발표된 AAMD의 공실률 및 임대료 보고서에 따르면, 덴버 메트로 지역의 평균 명시 임대료는 지난 4분기 중 3개 분기 동안 하락해 전년 대비 5% 감소한 월 $1,816를 기록했다. 이는 2022년 1분기 이후 최저 수준이다.

여기에 인센티브까지 감안한 실제 임대료(effective rent)는 월 $1,709로, 2년 전 $1,874와 비교하면 월 $165, 연간 약 $2,000를 절약할 수 있는 수준이다.

콜로라도 전체로 보면 평균 임대료는 $1,564/월로 전년 대비 3.8% 하락했다. 원룸의 경우 $1,564, 투룸은 $1,925, 쓰리룸은 $2,481 수준이다.

신축 아파트의 파격 할인이 시장 전체에 파급

Apartment Insights의 스콧 래스번 사장은 “신축 건물들이 대규모 인센티브를 제공하면서 실제 임대료를 낮추고 있어 전체 시장에 영향을 미치고 있다”며 “구형 아파트 임차인들이 비슷하거나 약간 높은 임대료로 새 아파트로 이동하는 ‘업그레이드 효과’가 나타나고 있다”고 설명했다.

현재 인센티브는 명시 임대료의 5.8%를 차지하는데, 이는 주택 경기 침체가 심각했던 2010년 이후 최고 수준이다. 3분기 평균 인센티브는 $107에 달했다.

인기 지역의 인기 건물을 제외하고는 거의 모든 연식의 아파트에서 무료 임대 혜택이 제공되고 있다. 원룸의 경우 실제 임대료가 지역 중위소득(AMI) 60% 수준의 저렴한 주택과 경쟁할 정도가 됐다.

공실률 개선 조짐… 인센티브는 한시적일 수도

다만 임차인들에게 유리한 시장 상황이 영구적이지는 않을 전망이다. 공실률은 2024년 4분기 6.9%를 정점으로 3분기 6.3%로 소폭 개선됐다.

지난해 덴버 메트로 지역에 약 2만 개의 신규 아파트가 공급되며 평년의 두 배 수준을 기록했으나, 최근 12개월간 공급은 1만 5천 개 미만으로 줄었다. 높은 금리와 낮은 수익률, 강화된 규제로 인해 신규 프로젝트 파이프라인이 크게 축소됐기 때문이다.

래스번 사장은 “2023년 중반 정점을 찍은 신규 아파트 건설이 계속 감소하고 있다”며 “앞으로 몇 분기 동안 공실률이 계속 하락할 것”이라고 전망했다.

지역별로는 볼더-브룸필드 지역의 공실률이 5.1%로 가장 낮고, 아라파호 카운티가 7.0%로 가장 높다. 가장 큰 임대료 하락은 2020년대와 1970년대에 지어진 건물에서 나타나고 있다.

콜로라도에서 가장 저렴한 도시는 푸에블로($1,033/월), 그랜드정션($1,237/월), 그릴리($1,291/월) 순이다.

콜로라도 주요 도시별 평균 렌트비(출처:apartments.com)