덴버 지역의 아파트 시장이 기록적인 분기별 임대료 하락을 경험했다. 이는 대규모 신규 공급이 수요를 초과하면서 공실률이 전 지역에서 상승했기 때문이라고 덴버 메트로 아파트 협회(Apartment Association of Metro Denver)가 발표했다.
지난해 덴버 지역에 약 2만 개의 신규 아파트가 추가됐는데, 이는 최근 몇 년간 평균 공급량의 두 배에 달하는 규모다. 연간 14,082개 유닛이 임대되며 강한 흡수력을 보였지만, 4분기에는 흡수율이 마이너스(-4,862)를 기록하며 임대료 하락 압박이 본격화됐다.
임대료와 공실률 동반 상승
작년 3분기와 4분기 사이, 덴버 지역의 평균 월 임대료는 $1,911에서 $1,842로 3.6% 하락했다. 1990년 기록 시작 이후 세 번째로 연간 임대료가 감소했으며, 2023년 말 $1,870이었던 임대료가 2024년 말 $1,842로 1.5% 하락했다. 여기에 덴버 지역의 연간 2% 인플레이션을 반영하면, 실제 임대료는 3.5% 감소한 셈이다.
공실률도 급등했다. 7% 공실률이 임대료 인하의 주요 기준으로 여겨지는데, 4분기 덴버 카운티는 공실률 7.5%로 가장 높았으며, 아담스와 아라파호 카운티가 7.2%로 뒤를 이었다. 반면, 볼더와 더글러스 카운티는 공실률 6%로 상대적으로 낮은 수준을 유지했다.
지역별 공실률 및 임대료 변동
33개 지역에서 모두 공실률이 상승했으며, 덴버 북동부 지역은 5.8%에서 9.3%로 가장 큰 증가를 기록했다. 로우리(Lowry) 지역은 공실률이 3.6%에서 6.7%로 상승했으며, 신규 아파트 건설이 집중된 덴버 다운타운도 6.6%에서 8.6%로 공실률이 급등했다. 덴버 공항 인근 지역은 6.2%에서 8.5%로 증가했고, 오로라 동부와 서부는 각각 8% 공실률을 기록했다.
임대료 하락은 특히 오로라 지역에서 두드러졌다. 오로라 동부 지역의 평균 임대료는 $1,713에서 $1,596로 하락했고, 서부 지역은 $1,577에서 $1,477로 떨어졌다. 웨스트민스터 지역도 $1,752에서 $1,636로 큰 폭의 감소를 보였다.
공급 과잉, 시장 변화 주도
지난해 5%에 달하는 아파트 공급 증가율은 1970년대 이후 가장 빠른 속도로, 신규 공급량은 2023년 13,246개, 2022년 10,992개에서 2024년 19,910개로 급증했다. 이러한 공급 과잉은 이전의 경제 침체로 인한 하락 사례(2002년, 2009년)와는 달리, 높은 실업률이나 경제적 약세와 무관하게 발생했다.
2025년에는 약 1만 5천 개의 신규 아파트가 추가될 것으로 예상되며, 이후 공급량은 급감할 전망이다. 그러나 1분기는 전통적으로 임대 활동이 약한 시기인 만큼, 임대인들이 경쟁력을 유지하기 위해 더 큰 할인과 인센티브를 제공 할 가능성이 크다. 신규 임대나 이사를 고려하는 세입자는 이번 하락세를 활용해 이전보다 더 나은 조건으로 계약할 수 있을 것으로 보인다.
